共有产权住房 距离推向全国还有多远？ |
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近日，住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行探索。
几乎同一时间，北京市发文《北京市共有产权住房管理暂行办法》自2017年9月30日起正式实施。其中明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标。毫无疑问，刚需有福了！北京户籍无房户，拿着100万元，过去肯定买不到房，但未来肯定可以等到一套合适的共有产权房。
目前，除了北京市明确25万套共有产权住房目标，上海市截至2016年底已供应共有产权保障住房8.9万套。住建部鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。共有产权房离推向全国还有多远？
广东会紧随其后吗？省住建厅、发改委上月印发的《广东省新型城镇化规划（2016-2020）》提出，探索建立共有产权住房制度。不过，也有专家分析认为，广东的广州、佛山、肇庆被列入13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，近期部分地方可能侧重发展租赁住房。
A.刚需的福音！ 共有产权住房从探索走向落实。
被称为京版共有产权房的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，拟新推“共有产权住房”，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%；一个家庭只能购买一套共有产权住房；共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%；共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同时，北京共有产权住房可落户入学。这一消息，对于许多在北京打拼的年轻人来说，无疑是一个喜讯。
根据该办法，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。
分析师认为：从概念与制度设计上，共有产权和雄安新区的积分购房资格一样，都带有浓厚的新调控风格。首先明确了共有产权房的供应量与定义，25万套5年的供应量远远超过了过去几年的自住房供应量，对于市场来说，加法供应的作用也更加明显，能够明显降低市场对房价上涨的预期。
共有产权房吸取了自住房的优点，规避了一些缺点。从产权意义上保护了保障房人群的资产升值权，体系内流转又可以做到避免过度福利化。未来共有产权房购房者退出后，再购房群体依然是共有产权房群体，这样可以避免过去的经济适用房小区大量转商的现象，减少了带有投资属性需求的进入共有产权市场。
整体看，共有产权房有利于房价的稳定，而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用。职住平衡是共有产权配售的一大优先考虑因素，共有产权是自住房的全面升级，落实了“房住不炒”的原则。
过去有钱的人可以买商品房，困难的可以申请廉租房等保障性住房，但一直以来并没有针对解决夹心阶层住房问题的产品，如今推出的共有产权房，应该是这个群体的福音。
9月13日，北京出让两宗地块，其中，石景山区东下庄地块引起8家房企73轮征战，最终被房企联合体以20.65亿元拿下，溢价率达29.06%，成交楼面价为2.90万元/平方米。业内人士表示，石景山地块全部为自住房，是北京明确自住房全面转为共有产权房后的首次土地出让，北京首宗共有产权地块受捧，这表明，共有产权住房从探索走向落实。
B.北京方案会成全国样板吗？
2014年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。因北京版方案更加体系化，被业界看作或将成为未来全国推出的房地产长效机制的重要样板。
住建部发文支持北京市、上海市开展共有产权住房试点，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。
分析人士指出，未来公租房、年轻人为主要需求群体的租赁住房、流动性较差的共有产权住房、无限制但供应较少的商品房，将共同构成一线城市和热点城市多层次的住房供应体系，成为长效机制的重要组成部分。
C.几大悬念待解
1.能让北京整体房价跌多少？
做个简单测算：从过去几年看，北京自住房供应合计6.2万套，基本已经完成签约。对于市场来说，自住房对市场持续影响。特别是2014年与2017年，自住房住宅土地供应的面积均超过了30%，大量的底价房供应，是出现2014年与2017年楼市调控效果的主要原因之一。
在2017年上半年，自住房已经影响房价降低7%左右。看来共有产权房的价格明显要比周边房价低，有的甚至低30%左右，对这部分住房的房价是有抑制作用的。
整体看，在共有产权房继续推动下，市场的观望情绪会继续加强，特别是大量房源供应后，整体价格的稳定已经可以预期。
2.共有产权房对购房者吸引力有多大？
共有产权房的最重大的政策变化是，不得转商，简单说，购房者将永远不能获得完全意义上的投资价值。虽然在体系内也有一定的升值可能性。共有产权房可流转但投资属性弱。
那么有多少人会申请？据悉，看过去的自住房，申购人群数量大约维持在15万户左右，其中很大部分是优先人群。但共有产权房相比自住房最大的变化是，不得转商，但价格又比之前不得流转的经济适用房高。购买过共有产权房后，如果将来再买房需要退出共有产权房。为此预计，共有产权房的申购人群数量大约为5-10万户。
3.商品房供应少了，价格会否上涨？
从今年供地结构来看，北京市共有产权房的用地大增，而商品房用地则相对历史平均水平减少，所以整体看，对于北京来说，商品房目前依然受追捧。共有产权房明显缓解买不起商品房人群的需求。北京的房价肯定会出现明显的平稳乃至下调。
对此，北京计划未来5年推出25万套共有产权房，平均每年5万套几乎占住房建设总量的一半（过去住宅年建设量在10万套左右），如果是在原基础上再加5万套，那北京有这么多地吗？实际情况是过去10年北京土地供应总量基本平稳且不断轻微下滑。如果共有产权房用地占用普通住宅的指标，那商品住宅供应可能会更加紧张，商品房价格也可能上涨。
4.广州近期或侧重发展租赁性住房
日前，广东省住房和城乡建设厅在回应广东省政协委员关于拟推新举盘活公租房时透露，探索允许有条件的城市，在公共租赁住房保障对象居住满一定年限且符合相应条件，并补交相关费用后，可将公共租赁住房转为共有产权住房。
上月，省住建厅、发改委联合印发《广东省新型城镇化规划（2016-2020）》其中也提到，要完善城镇住房制度，探索建立共有产权住房制度，根据定价标准及个人出资数额，确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。
“因为在共有产权房计划里广州并不是试点城市，而是13个发展租赁住房的试点城市之一，所以近期广州除了普通商品住宅之外，重点发展的可能是租赁住房。”分析师表示，广州未来5年土地供应计划里面已经有20多万套的租赁性住房，因此应该是往这方面发展。
共有产权房发展的结果仍需观察，共有产权房并不是什么新鲜事物。一线城市当年的经适房、限价房就有共有产权的意味，虽然具体细节有所不同，但价格低于商品房，而出让后政府和购房者共享收益的基本特征是一样的。但这些当年曾经推出的产品为何最终没能继续？值得思考。这主要是地方财力和土地两方面原因。
共有产权房用地如果占用普通住宅指标，则属一种行政间接补贴行为。因为共有产权房或者土地价格都是低于公开市场价的，建设这些项目都会减少地方政府的财政收入。所以建设越多，地方财政承担的压力会更大，所以这次共有产权房发展的结果仍需观察。
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