项目地处山东省聊城市聊城古城地块内，是我院为荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”）打造的一个文化旅游地产项目。

客户诉求：1、在政府控规限高的前提下，如何增加规划面积。2、以住宅为主体的古城内地产开发。3、在容积率较低的条件下，保障开发利润。

本项目拥有的限制条件超出项目组的想象，可开发土地被分成十几块，在一种零散的状态下如何整合手中的资源和土地，进而形成系列的产品，最终获取开发利润，是摆在项目组面前最大的难题。难点包括不能改变原有街道布局，调研结果显示聊城本地的中式别墅地产销售业绩较差，古城风格控制与居住型地产存在一定矛盾，高度、容积率对项目均不太有利。

聊城古城是一个水城，我们以“问水-聊城“为核心主题，拟在打造以”问水“为主题IP，增强街区的临水性、降低聊城水城靠水不临水的现状问题，以”聊“城为精髓，打造一个不夜城的概念，形成一个商业繁荣的商业为导向的产品体系。选择相对集中，单块土地面积较大的地块作为居住地块，将地块太小的地块作为纯商业开发。在限高的控制条件下，加强对建筑地下的应用，合理利用地下空间，弥补地上面积不足的问题，从而提升销售额。引入“企业会所“及”企业文化型总部基地“等概念，降低仿古建筑对住宅的影响，同时企业客户也不会受单块面积小的影响，从而提升产品的去化率。

在街区构建商业组团，以古建的形式进行设计，在园区内部采用“新中式“建筑，尽量降低古建对住宅的实用性的影响。构建上风上水的风水文化，从本质上提升住宅的风水价值，从而提升销售收入。降低配套酒店的投资，采用旅游地产的方式以客栈的模式对酒店施行去化。

总平面图

鸟瞰图

项目地处聊城古城的绝版地块，两块地分别位于东北、西北两个方向，其中4块面积较大，其它区域均为零散地块，整个聊城古城面积仅为一平方公里，属于绝版资源。

东北区域鸟瞰

文化院落中心

东北区域主要用于酒店建设及住宅开发，是整个项目最主要的居住区，也符合东北私密性强、商业氛围较淡、车行出入方便的特征。西北片区规划主要有企业会所聚落、配套公园设施、商业步行街等项目，聊城古城西部原有公园重新设计，在原有商业集中的情况下，借势发展文化商业街区，增加商业价值。

  为本项目打造的文化院落中心，整个中心由一个完整的四合院构成，在四合院庭院设置10*20的巨型沙盘，并设置休闲区、洽谈区、会议区及办公区等。 

新中式企业会所

    大气的门头，突破了人们对传统建筑的认识，秀外慧中的设计，为会所的主人带来文化且奢华的生活方式。  

古镇风貌

   我们创造“问水-聊城”文旅小镇的方式，采用了提取文化立“IP”，再用文化激活文旅，最终把文化又形成产业，城就不是一个死城，而是一个被文化激活的有发展动力的文旅城。当 “问水-聊城“成为主题IP，城区成为一个文化产品，形成处处显现文化，还可以输出文化产品，一个以水为魂的文旅之城便落地生根。 

现状照片

现状照片