干货贴！乡村物业发展必备指南！ |
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在农村，物业管理尚属新兴事物，并与近年来各地美丽乡村建设的推进密切相关。全面小康，农业农村是短板，而农业农村的短板最直观地体现在基础设施和公共服务等领域。一些走在前列的村庄或地区便开始思考：如何通过建立长效管护机制，维护好已有的发展成果。乡村物业也就在这样的背景下，走入了不少村民的生活之中。
北京海淀区罗家坟村
作为海淀区首个农村引入准物业管理试点村，物业进村管理刚满2个月。通过专业团队与村民自建队伍结合的方式，2019年2月开始，该村引进专业的物业公司。从运营模式来看，“物业进村”采取政府购买服务的方式解决。实践经验表明，“物业进村”在罗家坟取得了一定的积极成效。
1、工作机制。罗家坟村在引进物业公司后,实行“一核统领、两圈覆盖、三面支撑，多维保障”的工作机制。值得一提的是，“一核”对准物业管理中至关重要。这“一核”即是坚持党建引领，强化村党支部在准物业化管理工作中的领导核心地位、主体责任和对人财物的协调调度作用，实现村庄圈精细化管理和村域圈全覆盖管控。
2、工作安排。在农村设施养护、秩序管护和安全维护方面，罗家坟村组建专职队伍、专业队伍、群众队伍三支队伍，根据队伍的不同特点发挥好积极性、主动性，做到村内做到车辆停放有序，消防通道畅通无堵，安全系数不断提升。
3、管理制度。罗家坟村还出台村庄环境管理制度，将街道卫生和公共设施管理、公厕、治安巡逻等全部纳入其中，垃圾分区分片集中收集、清运、治理、巡查。全村综合施策，促进农村准物业化管理试点工作有序有效开展。
环境之变。“村中的道路宽敞，路面整洁无杂物，家家门前都摆放着两个垃圾桶。不时有巡逻车与垃圾车在村中驶过，随时发现村中的异常。”这得益于“物业”的职责定位：基础设施和公共服务设施维修维护、保洁、垃圾清运、村庄绿化养护、公共安全、社会治安、控违等，以促进农村社会治理水平和生活环境面貌全面提升。
社会治安也更有保障。物业公司成立后，经过专门培训后上岗的物业保安员24小时在村里巡逻，而且村里重要的交通节点还有物业保安专人值守。如此，村民的安全感大大增强。
实现优势互补。物业公司进驻后为了解决本村的就业问题，共聘用了24名村民作为保洁员、维修工、垃圾清运员，物业公司派驻4名专业人员，对村庄物业服务进行管理与引导，派出6名保安与7名保洁人员，对村子进行不间断地巡逻与卫生清扫。这就实现了专业团队与村民自建队伍相结合，更有助于为村子提供物业服务与管理。
陕西陇县
近年来，陇县以脱贫攻坚为抓手，多方投入资金，大力实施生态雅村强基工程，使农村基础设施日益完善。2018年，为了管好用活现有农村公共基础设施，让其发挥最大效益，该县在市级“1+7”的方案基础上，结合实际创新实施了“1+9”现代化农村物业管理模式，推进农村“物业公司”加速发展。陇县农村“物业公司”的建立，既为政府松了绑，腾出了更多精力抓发展，又让群众在参与过程中树立了爱家、护家、管家的信心。同时，也让陇县在决胜整县脱贫摘帽和实施乡村振兴战略的征程中，迈上了一个新台阶。
截至目前，全县10个镇均设立管理所，104个行政村全部设立管理站，村经济合作组织全面参与，整合选聘管理员796名，各类管护制度全部挂牌上墙，各项政策举措全部落地见效，农村基本公共服务水平显著提高。
1、物管模式。实施1+9”现代化农村物业管理模式。把农村当作城市居民小区管理。推进农村公共基础设施管理，厘清权责是基础和前提，以村为单位，将通村公路、小型水利设施、公厕、公共文化设施、体育健身设施、幸福院、卫生室等7大类农村公共基础设施的权属下放到村，再由村上委托股份经济合作社代管。
2、公共设施管理。制定村股份经济合作社参与农村公共基础设施管理、农村公共基础设施管护资金管理两个实施细则，夯实成员职责，发挥政府、群众、市场三方作用，把农村当作城市居民小区一样来管理，实现了农村公共基础设施管理的精细化。
3、人员岗位管理。按照“多岗合一、一员多用”原则，把可兼职公益性岗位、村务管理岗位和基础设施管护岗位有效结合。另外，村上引入现代化物业管理理念，由股份经济合作社实行市场化管理。村股份经济合作社与每位管护员签订聘用协议，明确岗位职责、工作要求、考核办法、工资待遇，定期开展技能培训，确保专业化“物业管护服务”。
4、实施绩效考核，贫困户当管护员竞争上岗。“村里按照优先聘用有劳动能力贫困群众的原则。为杜绝养懒现象，推行绩效考核，县上还制定了农村公共基础设施管理考核评价办法和具体工作标准，由村管理站实行定期检查、量化考核，推行差异化兑现，干好干坏不一样，倒逼管理员尽职尽责，使管理员与村集体成为连利、连心、连责的共同体。
管理站与每位管护员签订《聘用协议》，明确岗位职责、工作要求、考核办法、工资待遇，定期开展技能培训，确保专业化“物业服务”。同时，实行动态管理，加强日常考核，由各村管理站根据绩效考核结果，按照10%的比例，淘汰业绩较差管护员，重新选聘优秀人员填补空缺，形成有进有出、能上能下的用人机制。确保基础设施管护队伍坚强有力，为乡村振兴打牢基础。
陇县积极引入现代物业管理理念，依托村集体经济组织，统筹资源，创新方式，推进村级物业市场化运作，最大限度地发挥了农村公共基础设施的服务功能。同时，该县把农村公共基础设施管理与村级事务管理改革相结合，引导群众投身村级事务管理，管护人员选聘以贫困户为主，充分调动了贫困户劳动光荣、实干脱贫的信心和决心，实现了多方共赢。
乡村物业如何突围 乡村物业切入点： 农村物业和城市社区区别很大，一个开放，一个封闭，服务范围和内容不同，管理的方式也有所区别。管理农村物业应从政府引导、物业指导、村委代表、群众参与、市场运作五个方面入手，通过各类管理机制的渗透，逐步建成基层组织健全、社区环境优美、社会秩序井然的农村新型社区。
乡村物业工作内容保障：
除了负责村上卫生保洁、绿化养护外，还要负责通村公路养护、小型水利工程管理、文化设施管理等各个方面。
一方面，政府有关部门应通过合理、科学的规划，使村民有一个良好的居住环境，为农村物业管理推行奠定良好的基础，设置合理的管理机构和部门，对社区进行规范化管理。
另一方面，管理方式也要因地制宜。要积极引进社会人、社会资金参与到社区管理建设中，利用市场化运作管理方式，盘活农民社区资源，以市场化理念管理社区，能够保证社区物业管理的可持续性。
乡村物业工作具体举措：
引进小型加工场，创办“家庭车间”，不但能满足社区居民就近就业，提高收入水平，还可以增加农村社区建设的经费；
引进社会资金修建医务室、电信厅等，使社区管理经费有了充裕保证；
兴建健身广场、图书室，添置健身设施，各项管理服务步入良性循环，社区居民可以享受到更加丰富多彩的生活；
优先聘用有劳动能力贫困群众，助力贫困户脱贫；
各行政村通过定期召开村民议事会，民主讨论决定村里的公共事务；
专门设置财务公示栏，公示社区经费收入、支出情况；
每月公开发布“清洁之星”评选结果，促进居民良好生活习惯的养成。
随着我国城乡一体化进程的不断加快，将新型物业管理理念引入广大农村地区已是大势所趋。乡村物业的普及和规范化管理，不仅将有助于为农村居民创造并维护好一个干净、安全、舒适的环境，更有利于通过生活习惯的点滴改进，提高农民居民的文明程度和整体素养，推动农村基层治理创新。城与乡的差别，也将由此进一步得到消弭。
乡村物业服务管理，钱从何来？ 筹措原则 建立以财政为主、分级负担的资金保障机制，将农村公共基础设施管护资金纳入年度县财政预算，鼓励各镇、各部门积极争取补助资金，支持农村通过村集体经济收益、争取企业或个人捐助、引导群众投工投劳等方式，多渠道筹措管护资金。 阶段实施
农村物业公司起步阶段，绝大部分费用由县财政资金解决。随着时间的推移,由财政资金和村经济合作社盈利承担,也可以募捐一部分予以补充。
进军乡村的知名物业代表 从2016年至今，保利率先在“治理有效”上突围，开拓了央企助力乡村振兴的突破口，探索公共服务新模式，并在嘉善县西塘镇、天凝镇的管理成效显著，迅速扩展到周边乡镇。两年内，保利物业服务的乡镇已达5个。
嘉善西塘古镇，在提升国家旅游景区评级过程中，通过引进保利物业，加强反扒、民宿整治、食品安全监管等工作，打击黄牛“黑导游”，维护景区秩序。
保利物业也在积极探索景区公共服务的5M管理和城镇公共服务的7M管理模式，走出一条公共服务的保利式“三位一体”创新发展之路。
在乡村振兴社会治理公共服务的实践中，保利物业公共服务形成了三个方法论：
第一，景区服务管理模式：景区管理+增值服务+产业导入；
第二，城镇区域化管理模式：城镇综合管理（管理内容可选）+增值服务+产业导入；
第三，城镇全域化管理模式：城镇综合管理（全域化管理）+增值服务+产业导入。
为农村引进物业的这一小步，意味着乡村治理方式转变迈出一大步。随着物业服务与农村“混搭”得越来越和谐，村民们对村庄也更加关心、更加爱护。越来越多的“颜值”与“内涵”并存的美丽乡村值得期待！
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